Навопросы читателей отвечает сотрудник ЗАО «Юридическое бюро «Падва и Эпштейн» специалист в области недвижимости Ксения Тарасова.
— Правильно ли я понимаю, что в соответствии с новым ЖК РФ при сносе дома, если у собственника имеется в нем две квартиры, взамен предоставляют только одну, а за другую выплачивают компенсацию? Разве это не упущенная выгода? Конкретно: одна из квартир мне досталась по наследству, в другой я проживаю. Что же теперь — продавать одну из них и покупать в другом доме, чтобы не потерять?
— Вы не совсем верно трактуете нормы Жилищного кодекса. Давайте вместе в них разберемся.
В ст. 32 Жилищного кодекса РФ закреплен порядок и варианты компенсации, предоставляемые собственникам жилых помещений в случае их переселения при признании дома аварийным и подлежащим сносу. К ним относятся:
I. Выкуп жилого помещения.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включают следующие составляющие:
1) рыночную стоимость, для определения которой собственник вправе привлекать независимого оценщика;
2) убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он понесет в связи с изменением места проживания (дополнительные расходы по пути на работу, школу); временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого жилого помещения (расходы по аренде); переездом (транспортные расходы); поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата услуг риэлтора, расходы на рекламу); оформлением права собственности на иное жилое помещение (оплата госпошлины в УФРС); досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода (досрочное расторжение договора аренды жилого помещения).
II. Предоставление другого равнозначного жилья.
В случае если собственник не желает получать выкупную цену и самостоятельно искать новое жилье, то п. 8 ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность предоставления ему другого равнозначного жилого помещения взамен изымаемого. В данном случае стоимость выделенного собственнику жилого помещения засчитывается в выкупную цену изымаемого жилого помещения.
Следовательно, имея в собственности две квартиры в одном доме, подлежащем сносу, вы можете выбрать любой из двух вышеуказанных вариантов. Например, за одну квартиру получить выкуп по рыночной цене, а другую обменять на равноценную; две квартиры обменять на равноценные; за обе квартиры получить выкуп.
— Я являюсь собственником комнаты в коммунальной квартире. Дом идет под снос. Могу ли я рассчитывать на получение однокомнатной квартиры или только комнаты? Имеет ли значение, что это не единственное жилье?
— В соответствии с ЖК РФ вы можете претендовать лишь на комнату, равноценную по общей площади освобождаемой (п. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Положения данной нормы конкретизированы в Законе г. Москвы от 31.05.2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» (далее — Закон № 21). Так, п. 4 ст. 6 Закона № 21 говорит о том, что собственник может заключить договор мены, в соответствии с которым ему предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому (то есть не меньшей площади и с тем же количеством комнат). При этом доплата за разницу в цене обмениваемых жилых помещений не взимается.
Таким образом, при сносе дома вы имеете право на получение комнаты, равной по площади освобождаемой. Однако в настоящее время жильцов домов, подлежащих сносу, в коммунальные квартиры в Москве, как правило, не переселяют, в этом случае наиболее вероятный вариант — однокомнатная квартира.
Но получение жилья большей площади при переселении возможно только в случае, если вас признают нуждающимся в улучшении жилищных условий, для чего необходимо встать на соответствующий учет. При этом будет учитываться наличие иных жилых помещений, принадлежащих вам или членам вашей семьи на праве самостоятельного пользования, а также все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями за последние пять лет и иные действия, совершенные за последние пять лет, в том числе вселение третьих лиц по месту жительства, в результате которых жилищные условия ухудшились. (Если ухудшение жилищных условий произошло по вашей вине, можете рассчитывать на жилые помещения, равнозначные по общей площади освобождаемым, если не по вашей вине — на жилые помещения большей площади.)
Улучшение жилищных условий может произойти и за счет инвестора, заинтересованного в получении земельного участка под домом, подлежащим сносу. Здесь все зависит от финансовых возможностей инвестора.
— В неприватизированной двухкомнатной квартире проживают две семьи. Можем ли мы претендовать на две отдельные квартиры в случае расселения нашего дома? Можно ли будет их впоследствии приватизировать?
— В данном случае вы можете рассчитывать только на двухкомнатную квартиру, равную по площади освобождаемой.
Однако возможны варианты получения жилья большей площади. Например, при наличии у ваших семей различных лицевых счетов вы имеете право на предоставление вам двух однокомнатных квартир. (Примечание: разделение лицевых счетов в настоящее время действующим законодательством не предусмотрено и такие вопросы решаются через суд.) К тому же вероятность получения двух квартир зависит и от фактических возможностей инвестора.
Может быть также предложено жилье, соответствующее норме предоставления на семью в вашем регионе, если вы состоите на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий (п. 3 ст. 13 Закона № 21).
Если вы ранее не использовали свое право на приватизацию при получении новой квартиры по договору социального найма, вы имеете право подать заявление на приватизацию, ее срок продлен до 1 марта 2010 г.
— Я занимаю две комнаты в здании бывшего общежития по договору социального найма. Уже точно известно, что наш дом попадает под снос. Какую жилплощадь я получу при расселении?
— Поскольку занимаемые жилые помещения принадлежат вам по договору социального найма, то действовать в данном случае будет общее правило, установленное ст. 89 ЖК РФ. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, то наниматель соответственно имеет право:
- на получение квартиры;
- на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Так как в коммунальные квартиры жителей домов, подлежащих сносу, сейчас не переселяют, вы можете рассчитывать на получение однокомнатной квартиры, которая будет:
- благоустроенной (применительно к условиям соответствующего населенного пункта);
- равнозначной по площади ранее занимаемым жилым помещениям;
- в черте того же населенного пункта, в котором находилось ранее занимаемое жилое помещение.
— Смогу ли я прописаться в квартире мужа после того, как принято решение о сносе?
Действующее законодательство не содержит запрета на регистрацию в доме, подлежащем сносу.
В соответствии с ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Следовательно, отказать в регистрации по месту жительства в жилом помещении, которое признано непригодным для проживания, соответствующие органы не могут.
Обращаем ваше внимание, что регистрация в доме, подлежащем сносу, и изменение состава семьи не повлияет на размер жилого помещения, которое будет предоставлено в связи со сносом дома.
— Может ли решение о сносе дома стать поводом для отказа в приватизации?
— Да, может.
Закрепив право на приватизацию, государство предусмотрело также и случаи его ограничения, если обстоятельства, фактически обуславливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность.
Так, ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» содержит законодательный запрет на приватизацию жилых помещений, признанных в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу.
— Если я переведу квартиру в нежилой фонд, а через несколько лет дом снесут, какое помещение я получу взамен?
— Из вашего вопроса непонятно, принято решение о сносе дома или нет.
При переводе в нежилой фонд помещение должно отвечать всем требованиям, предусмотренным ст. 22 ЖК РФ. Если принято решение о сносе дома, вы получите отказ в переводе жилого помещения в нежилое.
Если решение о сносе дома не принято, вы можете собирать документы на осуществление перевода. Варианты компенсации за нежилое помещение при сносе дома будут общими, они установлены ст. 32 ЖК РФ (см. ответ на вопрос № 1).
— Могу ли я при сносе дома получить взамен приватизированной квартиры жилье большей площади и оформить лишние метры по социальному найму? Возможно ли такое совмещение форм собственности?
— Как уже говорилось выше, в соответствии с ЖК РФ вы можете претендовать лишь на квартиру, равноценную по общей площади освобождаемой (п. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Практика показывает, что квартиры, равные по метражу, при расселении встречаются редко. Соответственно, компенсировать стоимость «лишних метров» будет инвестор.
Что касается второго вопроса, то действующее законодательство не предусматривает в связи с переселением возможности возникновения двух форм собственности (муниципальной и частной).
— У меня трое детей. При расселении дома мне вместо трехкомнатной квартиры предлагают двухкомнатную той же площади. Не нарушает ли это права детей?
— При расселении количество комнат в предоставляемом жилом помещении должно соответствовать количеству комнат в освобождаемом.
Предложение инвестором двухкомнатной квартиры нарушает ваши права и права ваших детей. Таким образом, вы можете требовать предоставления трехкомнатной квартиры, равнозначной по площади освобождаемой.
Если возникли сомнения относительно честности намерений инвестора, обратитесь за помощью к грамотным специалистам или в суд за защитой нарушенных прав.
